Es habitual que cuando una persona no residente vende un inmueble situado en España desconozca qué obligaciones tributarias debe cumplir. A través del siguiente artículo
vamos a analizar si esta operación está sujeta al IRPF o al IRNR, los plazos de presentación de las declaraciones, si existe obligación de practicar retenciones así como todos aquellos detalles fiscales que puedan interesar a los contribuyentes.
IRPF o IRNR
Las personas físicas no residentes fiscales en España tributan en el IRNR y no en el IRPF.
La residencia fiscal viene determinada por la normativa tributaria de cada país, generalmente se basa en un criterio de permanencia y/o económico. La residencia fiscal de acuerdo a la normativa española se basa en un criterio de permanencia (más de 183 días) o económico (tener el centro o base principal de la actividad económica en España). Una persona física será residente o no residente durante todo el año natural ya que el cambio de residencia no supone la interrupción del período impositivo.
CONVENIOS PARA EVITAR LA DOBLE IMPOSICIÓN (CDI)
Los CDI son unas normas que sirven para solucionar conflictos sobre doble imposición, es decir cuando dos Estados tratan de gravar una misma renta obtenida por un sujeto pasivo. Por ejemplo, si una persona residente fiscal en Francia obtiene rentas de alquiler de una apartamento situado en la Costa Brava española, tenemos dos estados (Francia y España) que podrían gravar la renta del alquiler.
España tiene CDI firmados con bastantes países a nivel de imposición sobre la renta. Cuando intentamos conocer la tributación de personas no residentes fiscales en España que obtienen rentas de bienes y derechos situados en territorio español siempre deberemos consultar el CDI para determinar que país tiene derecho a gravar la renta.
En el caso que nos ocupa, que son las ganancias patrimoniales sobre bienes inmuebles situados en
España, la mayoría de CDI nos indican que puede gravar la renta el Estado donde está situado
el bien inmueble. Por ejemplo, una persona residente en Portugal obtiene una ganancia por la
venta de un inmueble situado en España, la ganancia se someterá a tributación en España en base
a la normativa del IRNR.
MODEL 210 IRNR
Conforme a la normativa interna del IRNR, se consideran rentas obtenidas en territorio español las ganancias patrimoniales cuando procedan de bienes inmuebles situados en territorio español.
Con carácter general, la ganancia se determinará por diferencia entre los valores de transmisión y de adquisición.
Para ganancias devengadas desde el 1 de enero de 2015 el valor de adquisición y de transmisión se calcularán de la siguiente manera:
1- El valor de adquisición estará formado por el importe real por el que se adquirió el bien objeto de transmisión, al que se sumarán el importe de los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que se hubiesen satisfecho por el ahora transmitente.
Si el inmueble que ahora se transmite hubiese estado arrendado, el valor así determinado deberá minorarse en el importe de las amortizaciones correspondientes al período de arrendamiento.
2- El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se haya efectuado, minorado en el importe de los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hayan sido por cuenta del vendedor.
En el caso de personas físicas que hubieran adquirido un inmueble con anterioridad al 31 de diciembre de 1994, la ganancia previamente hallada puede ser reducida debido a la aplicación del denominado régimen transitorio.
El tipo de gravamen en 2019 para las ganancias patrimoniales en el IRNR es del 19%.
Deducciones aplicables en la cuota:
1- Las deducciones por donativos, en los términos previstos en la Ley de IRPF y en la Ley de régimen fiscal de las entidades sin fines lucrativos y de los incentivos fiscales al mecenazgo.
2- La retención practicada por el adquirente del inmueble modelo 211 (lo analizamos en el siguiente punto).
Para declarar estas rentas utilizaremos el modelo 210 del IRNR. El plazo de presentación es de tres meses contados a partir del término del plazo que tiene la persona que adquirió el inmueble para ingresar la retención (este plazo es, a su vez, de un mes desde la fecha de la venta).
MODELO 211 RETENCIÓN A CUENTA
La persona que adquiere el inmueble, sea o no residente, está obligada a retener e ingresar un 3% de la contraprestación acordada. Esta retención tiene para el vendedor el carácter de pago a cuenta del impuesto que corresponda por la ganancia derivada de la transmisión.
El adquirente ingresará la retención mediante el modelo 211 , en el plazo de un mes a partir de la fecha de transmisión, y entregará al vendedor no residente un ejemplar del modelo 211, a fin de que este último pueda deducir la retención de la cuota tributaria resultante de la declaración de la ganancia. Si la retención es superior a la cuota tributaria, se podrá obtener la devolución del exceso.
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