Al planear la compra de un inmueble en determinadas circunstancias es posible plantearse si la mejor opción es hacerlo a nombre de una sociedad o bien que el titular sea una persona física. Aunque parece una cuestión sencilla, no lo es a nivel fiscal y depende de diversas circunstancias.
Existen varios puntos a tener en cuenta a la hora de analizar el titular de la inversión, vamos a tratar los más importantes.
En caso de adquirir una vivienda que tendrá el carácter de habitual, lo más adecuado es hacer la compra a nombre de la persona física ya que en el IRPF no se tributa por este tipo de inmuebles. Sea un particular o un empresa, deberá soportar los impuestos relacionados con la compra IVA o ITPAJD que son a cargo del comprador.
Al adquirir una segunda residencia, podríamos diferenciar si se plantea para uso propio o para arrendamiento:
a) Uso propio:
Si el titular es una persona física deberá declarar una renta imputada en el IRPF que se basa en el valor catastral del bien, de si este ha sido revisado y del tiempo de posesión sin arrendamiento. El tipo al que tributa esta renta dependerá de la escala de gravamen aplicable, que está en función de las circunstancias personales y económicas del contribuyente.
Por ejemplo un apartamento cuyo valor catastral total (construcción más suelo) son 100.000 euros situado en un municipio que no ha revisado dicho valor. La renta imputada anual a declarar es:
100.000 * 2% = 2000 euros / anuales.
Si el titular es una persona jurídica y el socio utiliza el inmueble para uso particular se deberá declarar una «renta de alquiler a precio de mercado» que tributará al tipo del impuesto sobre sociedades. El tipo en sociedades a partir del 2023 es el 23% para aquellas entidades cuyo importe neto de la cifra de negocios del período impositivo inmediato anterior sea inferior a 1 millón de euros. Ello se debe a que socio y sociedad son personas vinculadas y las operaciones que se llevan a cabo entre ambos se valoran como mínimo a valor de mercado.
Si el titular es una persona jurídica y no hace uso del inmueble no existirá obligación de declarar renta alguna.
b) Arrendamiento
Para un titular persona física deberá incluir en su declaración de renta los ingresos menos gastos derivados del arrendamiento, el rendimiento obtenido se puede reducir un 60% cuando el uso del inmueble es la vivienda. El tipo de gravamen que se aplican a estos rendimientos depende de las circunstancias personales y económicas del contribuyente.
Si el titular es persona jurídica el rendimiento del alquiler (ingresos menos gastos) tributa al tipo del impuesto sobre sociedades. En este caso, no es posible aplicar la reducción del 60% sobre el rendimiento del alquiler.
CONCLUSIONES:
Generalmente será mejor opción comprar el inmueble a nombre de la persona física siempre que no se trate de un contribuyente con gran cantidad de patrimonio o con unas rentas elevadas que sitúen su tipo en el IRPF por encima del tipo del impuesto sobre sociedades.
Una persona con una cantidad considerable de patrimonio puede verse obligado a pagar el Impuesto sobre el Patrimonio si el inmueble está a su nombre, en cambio si el inmueble estuviera en la sociedad evitaría esta obligación.
Hay que tener en cuenta que pasar el inmueble del patrimonio personal a la empresa o al revés tendrá costes fiscales, por lo que es muy importante la planificación antes de comprar.
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