En este artículo examinaremos el arrendamiento de un local de negocio distinguiendo cuestiones fiscales que afectan al arrendador y la del arrendatario.
ARRENDADOR
Supondremos que es una persona física o una comunidad de bienes. Existe una comunidad de bienes cuando hay más de una persona que es propietario de un inmueble.
ALTA CENSAL
Si una persona física que no realiza actividad económica decide alquiler un local comercial de su propiedad será considerada empresario o profesional en el ámbito del IVA y deberá hacer un alta censal (modelos 036 – 037).
Nota:
En caso de comunidades de bienes junto al alta censal deberán presentar el documento de constitución. La constitución de una comunidad de bienes es una operación sujeta y exenta de la cuota gradual de Actos Jurídicos Documentados. Recordar hacer la presentación del modelo 600 aunque la operación este exenta.
IVA
El arrendamiento de un local comercial está sujeto pero no exento, es decir el arrendador deberá repercutir el IVA correspondiente al arrendatario (inquilino).
El tipo impositivo aplicable al arrendamiento de un local comercial es el general del 21% (se aplica siempre sobre la base imponible aunque la factura lleve retención). Por ejemplo, si la cuota de alquiler es de 1.000 euros mensuales antes de impuestos y está sujeta a retención del 19%:
Base imponible: 1.000
IVA: 210
Retención: – 190
Total : 1.020
Hay la obligación de expedir y entregar factura.
Cuando el arrendador de un local de negocio tiene la condición de empresario o profesional en el ámbito del IVA puede ejercer el derecho a la deducción de las cuotas soportadas en el ejercicio de la actividad. Por ejemplo puede deducir las inversiones y gastos realizados en el local.
IRPF
Si el arrendador es una comunidad de bienes, es un ente sin personalidad jurídica que tributa según el régimen de atribución de rentas. Ello significa que son sus socios que declaran las rentas obtenidas (la comunidad no es contribuyente del IRPF). Los rendimientos se imputarán a cada uno de los miembros de la comunidad en función de su respectivo porcentaje de participación, salvo que los estatutos especificarán otro criterio de reparto.
Si el arrendador es una sola persona física esta declara los rendimientos en el IRPF.
Los rendimientos derivados del arrendamiento, se declararán como rendimientos del capital inmobiliario, si no se da ningún supuesto para poder calificarlos como de actividad económica.
Se entenderá que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica, cuando para ordenar la actividad se disponga al menos, de una persona empleada con contrato laboral y jornada completa
OBLIGACIONES FORMALES
Un arrendador que no ejerce actividad económica desde el punta del IRPF deberá presentar el modelo 100 IRPF,modelo 303 IVA trimestral y modelo 184.
Nota:
No se presenta el resumen anual modelo 390, la información se incluye en el modelo 303 del cuarto trimestre.
ARRENDATARIO
IVA
El arrendatario que sea empresario o profesional podrá deducir las cuotas soportadas derivadas del alquiler. Es requisito imprescindible en este caso que los inmuebles arrendados estén afectos a la actividad.
Nota:
En referencia a la deducción de las cuotas soportadas de IVA con anterioridad al inicio de la entrega de bienes o prestación de servicios. El hecho de que unos determinados inmuebles afectos a la actividad de arrendamiento no estén efectivamente alquilados en un determinado momento no altera su consideración como inmueble afecto a la actividad siempre que exista la intención, confirmada por elementos objetivos, de destinarlos al desarrollo de una actividad empresarial.
IRPF
Si el arrendatario es contribuyente es un autónomo y el local está afecto al desarrollo de la actividad económica serán deducibles las rentas pagadas de alquiler.
Si el arrendatario es empresario o profesional deberá practicar retención sobre las rentas pagadas de alquiler.
IS
Si el arrendatario es contribuyente en el Impuesto sobre Sociedades (S.L., S.C., S.A, …). En la medida que el local esté afecto al desarrollo de la actividad empresarial serán deducibles las rentas pagadas de alquiler.
Nota:
El arrendatario será contribuyente del IRPF o del IS, no de ambos a la vez.
OBLIGACIONES FORMALES
- Para arrendatarios que ejercen una actividad económica deberán presentar el modelo 115 trimestral, resumen anual 180, modelo 200 IS o modelo 100 IRPF, modelo 303 trimestral, resumen anual 390, modelo 347 (no se incluyen los arrendamientos sujetos a retención).
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